Proliferen els anuncis de noves fórmules per completar la jubilació i, entre elles, una de les més populars és la hipoteca inversa, que consisteix en un tipus de préstec hipotecari en el qual l’entitat bancària abona una renda mensual al client a canvi que aquest ofereixi el seu habitatge com a garantia. Va dirigida a persones amb més de 65 anys o que acreditin un grau de discapacitat igual o superior al 33% o dependents que siguin propietaris d’un habitatge. Banc Santander, a través d’un acord amb Mapfre, Ibercaja, Caser, Optima Mayores i altres entitats financeres, que no fan publicitat d’aquest producte, les ofereixen. Aquestes hipoteques inverses van començar a regular-se a Espanya el 2007, encara que mai no han tingut gaire èxit i, a més, la seva contractació es va paralitzar el 2013 amb la crisi immobiliària per ara agafar noves empentes.
Hi ha, doncs, un nou ressorgir del producte davant de les incerteses de la sostenibilitat de la pensió pública i també perquè el 30% dels jubilats enquestats per l’Organització de Consumidors i Usuaris (OCU) i el Ministeri de Consum declara que necessitarà un complement d’ingressos per mantenir un nivell de vida digne. I, encara que el producte té un origen anglosaxó (reveure’s mortgage) en la dècada dels setanta i seixanta, troba un encaix al mercat espanyol, ja que el 87% dels jubilats té una casa en propietat.
Escàs rendiment
La OCU i el Ministeri de Consum van elaborar a finals del desembre passat un ampli informe sobre la hipoteca inversa i la conclusió no favorable a aquest producte. Segons l’estudi, les quantitats que poden percebre’s a través d’una hipoteca inversa no són molt elevades. En cas d’abonament| total –pagament d’una sola vegada- no arriba al 30% del valor de l’immoble. Per a un valor mitjà de 200.000 euros i una edat de 75 anys, la renda a percebre no supera els 300 euros mensuals. En el cas d’un immoble de 450.000 euros no arriba als 600 euros. A més en temps com els actuals amb una inflació alta, tret que es revaloritzin aquestes rendes, el seu import perdrà valor ràpidament.
Així, destaquen que només en casos d’immobles d’alt valor i edat avançada del contractant poden aconseguir-se uns ingressos mensuals que s’aproximin a les necessitats expressades, que l’enquesta (OCU i Ministeri de Consum) rondaven els 600 euros.
Interessos que doblen els de les hipoteques
Un dels aspectes que més desincentiva aquest producte és el tipus d’interès que apliquen les entitats financeres a aquestes hipoteques. Lamentablement, el Banc d’Espanya no recull en la seva estadística aquests tipus i tampoc els bancs no els fan públics. Però solen doblar els tipus d’interès que els bancs cobren per les hipoteques normals. L’octubre de 2022 rondaven el 6%, el doble dels de les millors hipoteques per a compra d’habitatge a tipus fix, amb el que la quantitat a tornar pels hereus s’eleva moltíssim si l’hipotecat viu molts anys. Així, si als elevats tipus se’ls sumen les despeses que comporta l’operació, en nombrosos supòsits que han analitzat en aquest estudi, la càrrega econòmica final suposava el doble i fins i tot triple de les sumes realment percebudes pel jubilat. “El fet que la càrrega econòmica d’aquesta hipoteca no recaigui sobre el jubilat sinó sobre els hereus (amb càrrec a l’herència, sense afectar al patrimoni personal dels hereus) no ha de ser un argument per menysprear el cost total de l’operació”, avisen a l’informe.
Per això, només la troben acceptable en comptats casos, per a un propietari d’edat avançada i amb un habitatge de valor elevat (única manera d’obtenir una renda de certa entitat) i sense hereus. Però fins i tot en aquest supòsit sempre caldria comparar les ofertes concretes amb altres opcions com la venda de la nuda propietat, que sol proporcionar un import més major i ser més interessant quan no hi ha hereus. Existeixen altres alternatives per aconseguir liquiditat a partir d’un habitatge en propietat, com la venda per comprar un altre habitatge més econòmic o per viure de lloguer, l’esmentada venda de la nuda propietat o el lloguer del propi habitatge, sencera o per habitacions.
Ingressos no subjectes a tributació
Una altra recomanació interessant en cas que existeixin hereus d’un habitatge que tingui hipoteca inversa és que es prevegi un termini suficient després de la mort del contractant o del beneficiari (un any pot ser suficient) perquè els hereus puguin estudiar sense pressa i amb tota la informació disponible l’opció que millor els convingui: tornar el préstec i conservar l’immoble, o procedir a la seva venda o fins i tot renunciar a l’herència.
Un clar avantatge és el tractament fiscal d’aquestes rendes percebudes pel jubilat, ja que com es tracta d’un préstec aquests ingressos mensuals addicionals no tributen en l’IRPF. A més, és freqüent que l’entitat li ofereixi la contractació simultània d’una assegurança de renda vitalícia, a fi de garantir que els grans puguin percebre aquesta renda complementària fins a la seva mort, si així ho desitgen. Per això, el jubilat ha de preveure què ocorre si s’excedeix el termini previst en la hipoteca inversa. És important comprendre la diferència entre préstecs i assegurances de rendes vitalícies. L’assegurança incorpora un element d’aleatorietat, motiu pel qual les seves prestacions poden ser més reduïdes.
